上半年,在穩經濟、穩財政的支撐下,熱點城市加大了優質土地的供應,刺激市場熱度上升,高價地頻出。房企競拍熱情在6月達到最高點,當月全國重點城市超百輪競拍地塊數量達到58幅。

  三季度以來,多地出台收緊樓市調控政策、供地結構發生變化,疊加“三道紅線”融資新規的影響,9月份,土地市場熱度明顯下降,儘管成交規模有所回升,但成交均價明顯回落,溢價率已經降至二季度以來新低。流拍率方面,隨着三四線成交佔比的提升以及土拍熱度的下降,流拍地塊也更為常見,9土地流拍率升至9.3%,較上月增加3.2個百分點。與此同時,從競拍超百輪的高熱度地塊數量來看,7月以來競拍超百輪的土地數量逐月下降,8月和9月相較於6月更是“腰斬”。

  從溢價率、流拍率、高競拍輪次地塊幅數、總價和單價榜單等指標來看,9月份土地市場整體轉涼。接下來,鑑於中央嚴控地價房價,地方調控升級的大環境不會改變,優質地塊入市比例將進一步下滑,但優質地塊供應力度較強的上海、廣州依然值得關注。

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  溢價率降至今年4月以來新低

  在多個城市大規模拍地的帶動下,9月全國土地成交量明顯回升,但成交均價卻出現回落,“三道紅線”融資新規下,房企拿地積極性有所回落,土地市場熱度明顯下調。

  CRIC監測數據顯示,9月的溢價率環比8月下降1個百分點,降至15.2%,並創下今年4月以來新低。

  圖:全國土地市場經營性用地溢價率走勢圖

  數據來源:CRIC

  從流拍率來看,9月CRIC重點監測的城市土地流拍率升至9.3%,較上月增加3.2個百分點,無人競拍或未達底價而流拍的地塊佔到五成。流拍的土地主要集中在中小城市,西安、長沙、鄭州等中西部二線城市也有不少地塊流拍。

  圖:重點監測城市的經營性用地流拍率走勢圖

  數據來源:CRIC中國房地產決策諮詢系統

  儘管9月土地成交量大幅上升,但房企競拍積極性卻有所降低,高輪次競拍土地數量持續下滑。

  CRIC監測數據顯示,9月份超百輪競拍地塊僅有29幅,較6月百輪競拍地塊數量腰斬,這也是自6月峯值之後超百輪競拍的地塊數量連續3個月下滑。總體來看,溢價率走低與高競拍輪次地塊數量減少保持一致,9月份反映土拍整體熱度的指標均明顯下滑。

  圖:重點城市超百輪競拍地塊數量變化走勢

  數據來源:CRIC整理

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  九成超百輪地塊位於長三角

  長三角各城市仍然是房企競爭的主戰場。超百輪競拍地塊中長三角城市就佔了27宗,佔全國的佔比超過九成,其餘的2幅地塊分別位於成都和石家莊。

  具體從高競拍地塊分佈城市來看,長三角城市寧波依然佔比最高,29宗超百輪競拍地塊中寧波佔了6宗,佔比達21%。儘管經歷了樓市調控,但房企在寧波競爭依然較為激烈,究其原因主要是因為近期郊縣熱點板塊推地頻率提升,以9月份為例,具有規劃和軌交利好的江北慈溪板塊接連掛牌多宗地塊,預計10月份寧波的競拍熱度還將延續。

  縱向對比來看,近幾個月寧波優質地塊推出量明顯減少。以6月為例,寧波有16幅超百輪地塊成交,並且地塊多以主城核心區地塊為主,城市地價屢破新高,優質地塊的數量在近三個月來減少近63%。

  不僅是寧波,嘉興、台州、金華、無錫等城市的超百輪競拍土地均有不同程度的減少,原因很大程度上與供地數量和質量明顯降低有關。

  圖:9月份超百輪競拍成交地塊城市分佈

  數據來源:CRIC

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  9月土地成交價格全面回落

  優質土地供應減少的情況下,9月成交總價榜呈現全面下滑趨勢,其中入榜門檻環比下滑幅度接近2成。具體來看,9月總價最高地塊位於北京,成交總價達69.78億元,創下了石景山區年內成交總價最高紀錄;門檻地塊是廈門島內湖裏區,地塊最終由中駿以最高限價33億元競得,溢價率25%。

  9月成交總價最高的10宗地分別來自9個城市,較為分散,意味着熱點城市土地供應中優質土地的比例進一步減少。

  表:9月全國城市經營性土地成交總價排行榜

  數據來源:CRIC中國房地產決策諮詢系統

  從全國單價榜單來看,由於供地質量明顯下滑也出現了全面回落的現象,其中9月入榜門檻較上月下滑了9%,榜首也下跌了15%。

  具體來看,單價最高地塊為上海北外灘核心區的稀缺含宅地塊,土地價值極高,最終由恆大以51000元/平方米的價格競得,溢價率11%;門檻地塊位於廣州越秀區,平均樓板價為26030元/平方米。

  表:9月全國城市經營性土地成交單價排行榜

  數據來源:CRIC中國房地產決策諮詢系統

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  優質地塊比例將進一步下滑

  總的來看,從溢價率、流拍率、高競拍輪次地塊幅數、總價和單價榜單等指標來看,9月份土地市場整體轉涼。接下來,鑑於中央嚴控地價房價,地方調控升級的大環境不會改變,優質地塊入市比例將進一步下滑。

  克而瑞數據顯示,從9月土地掛牌數據來看,起拍樓面價超過3萬元的優質地塊僅有6宗,上海涉及4宗,廣州涉及2宗。中西部二線城市成為供應主力,南京、天津、蘇州、杭州均減少了優質土地入市數量。

  土地質量明顯降低的同時,高單價、高輪次競拍、高溢價等現象的出現頻次會繼續下滑。

  儘管如此,從掛牌供應的角度來看,10月仍然有不少城市值得關注。優質地塊供應力度依舊較強的上海、廣州依然值得關注。

  具體城市來看,寧波和廣州高品質地塊較多,優質地塊(總價超10億或起拍樓板價超1萬元/平方米的地塊)幅數分別為12和10塊。寧波遙遙領先主要是由於寧波地價在二季度上漲迅速,並且本月供地集中在中心城市江北區和鄞州區,出讓底價大都超過1萬元/平方米,優質地塊數量遙遙領先。

  上海、東莞、重慶、成都、杭州、無錫、濟南也有多宗優質地塊值得關注。上海優質地塊供應幅數達到了8宗,楊浦東外灘、靜安天目社區兩地塊起拍樓板價均超5萬元/平方米,尤其是東外灘的定海社區D1-5地塊起拍樓板價高達6.2萬元/平方米,已經接近7月份龍光競得的一街之隔的土地的成交價65440元/平方米,除此之外,浦東北蔡、三林板塊也有優質舊改地塊出讓,起拍價均在4萬元/平方米以上。

  不過在這些優質土地佔比高、同時熱度也比較高的城市,建議還需仔細測算拿地成本,避免後期利潤空間或現金流不足的風險。

  此外,那些供地規模較大的西安、長沙等中西部二線城市也值得關注,尤其是具有規劃利好的近郊板塊,在板塊供求符合投資預期的情況下,相比開發限制嚴格、土拍競爭激烈的稀缺優質地塊而言,或許反而能獲得更高的投資收益。

  表:重點監測城市9月份掛牌土地中值得關注的優質地塊

  數據來源:CRIC