深圳40年:從王石到許家印

  撰文|林振興 

  10月14日,前海國際會議中心被裝點成紅色海洋,深圳經濟特區建立40週年慶祝大會於這裏隆重舉行。會場共設置了826把座椅,意在同賀特區生日。

  觀眾席上,許家印、鬱亮、許榮茂和林龍安等房企大佬佩戴着口罩,身着正裝出席,回顧着深圳40年彈指一揮間的鉅變,聆聽着主席台上習近平總書記鏗鏘有力地喊出,“這是中國人民創造的世界發展史上的一個奇蹟!”

  這些拿到大會入場券的房企代表,都與深圳的建設發展息息相關。他們身上湧現出來敢闖敢試、敢為人先、埋頭苦幹的特區精神,深圳才能書寫“春天的故事”。

  01

  40年前,中國南海之濱,一個327.5平方千米的“小漁村”,人口總量不足3萬,汽車寥寥無幾,科技資源幾乎為零,更沒有高樓林立之景。

  1978年,王石還是廣州鐵路局一名普通工程師,因為項目原因來到這個邊陲小鎮,開啓與深圳40年的故事。當時,深圳還十分落後,他甚至覺得這個地方比東北農村還要貧窮。半年後,王石又匆匆回到了廣州。

  但誰也沒有料想到,王石回去的兩年後,深圳迎來了一個歷史性的重要拐點。

  1980年,深圳特區成立。福田黃岡村書記來看望王石,親口告知他深圳的政策環境已經發生了大改變,現在深圳人可以到香港做生意,也可以把香港人請到村裏建廠。整個深圳如同是填海移山改地,一股改革春風再次吹到王石的心田。

  在成立特區的第二年,深圳誕生了一家房企,名為深圳經濟特區房地產公司,也就是如今的深深房,這不僅是深圳最早的房地產公司,同時拉開了中國房地產開發的序幕。

  同一年,蛇口工業區建設指揮部房地產科成立,即招商地產的前身。彼時,一塊寫着“時間就是金錢,效率就是生命”的巨型標語牌,豎立在蛇口工業區最顯眼的地方,響徹全國。

  1983年,32歲的王石正式辭職,再次回到深圳。一下火車站,他便感受到這座城市的巨大變化,整個深圳如同大工地,鋪滿了各式各樣的推土機和運土車,一股騰騰向上的朝氣迎面撲來,一首未來可期的交響樂在他耳邊響起。

  次年,王石靠倒賣玉米賺了300萬,創辦萬科前身現代科教儀器展銷中心。

  與萬科一樣,在商機遍地的80年代中期,不少房企開始嶄露頭角,包括華髮股份、天鴻集團、宋都集團等,於是聲勢浩大的建房造城運動遍滿原本荒蕪的土地之上。

  到了1987年,深圳設立特區的第七個年頭,中國地產界迎來首次土拍。這一次,敢為天下先的仍然是深圳。

  當年冬天,12月1日,容納1000多人的深圳會堂座無虛席,過道站滿了人,44家開發商舉牌競投、北深港澳幾十家媒體蜂擁圍觀。起拍價200萬元,現場競拍開始後,“舉牌現象如雨後春筍,剛開始非常快,大家非常踴躍和積極。”原深圳房管局局長、中國土地第一拍拍賣官廖永鑑回憶道。

  經過17分鐘的角逐,面積8558㎡的地塊落錘成交,最終由原深房公司總經理駱錦星代表公司手舉11號牌、以525萬天價競得。

  就這樣,第一家房企拍走了第一塊土地,敲響了新中國歷史上土地拍賣的“第一槌”,並且直接促成了憲法的修改,建立起房地產市場化制度。

  02

  上世紀90年代,隨着鄧小平再次南下,發表著名的南方談話,深圳放開了思想包袱,堅定地深入改革,大膽去闖大膽去試。

  此後,深圳掀起了一股房地產熱潮,在那個階段誕生了批量的房地產企業,包括華潤置地、金地、華僑城、卓越、龍光、鴻榮源、星河、花樣年、寶能等,為緊接而來的“招保萬金”(招商地產、保利地產、萬科、金地集團)時代奠定基礎。

  “黃金十年”引領中國房地產發展的“招保萬金”四大房企中,三家初創於深圳,它們創建的客户體系、產品體系、營銷體系、服務體系等,至今仍是行業樣板。

  在業內看來,這是因為深圳毗鄰香港,內地的很多制度、模式、經驗是從香港借鑑過來的,通常是率先進入深圳,由深圳房企先行示範,再推向全國。

  “招保萬金”中,地產一哥當屬萬科,它率先與資本市場接軌。1991年1月29日,萬科A以14.58元的價格掛牌深交所,代碼0002,成為中國首個上市的房地產公司。

  1992年,許家印第一次踏上深圳。剛到深圳一年,他在一家叫"中達"的貿易公司當辦公室主任。鄧小平的南巡為舉棋不定的改革再次指明方向,許家印深諳 地產會有第二春,並在四年後(1996年)成立恆大。

  轉眼至1998年,被視為中國房地產市場化的元年,這一年“福利分房”壽終正寢,“商品房”成為主旋律。抓住90年代的尾巴和最後的時機,海倫堡、時代、佳兆業相繼創辦。

  03

  跨入千禧之年,中國登上了世界舞台,加入WTO、申奧成功、城市化加快發展。

  站在時代舞台中央的,還有一路高歌的房地產企業。2003年國家明確提出,將房地產行業作為國民經濟的支柱產業。

  七年後,萬科成為首家銷售額破千億的房企,“招金”與萬科的差距則在不斷拉大。

  變化的不僅僅是兩三家頭部房企,還有整個地產江湖。2010年之後,“碧萬恆融”(碧桂園、萬科、恆大、融創)時代取代了“招保萬金”時代,但深圳房企仍扮演着領頭羊角色,走在行業前沿。

  深圳房企最明顯特徵是敢想敢幹、敢於創新,這與深圳整個城市的精神是一脈相承的。

  深圳房企是房地產行業資本化之路的先行者,全國第一家上市的房企是深圳的萬科,第一家物業上市公司也是深圳的彩生活,在不動產資產證券化轉型方面,萬科前海公館是全國第一個探索公募REITs的項目。

  深圳房企還是全國房企轉型創新的引領者,諸如萬科是長租公寓的創新者、佳兆業是城市更新業務模式的引領者。此外,招商在產業地產方面、華僑城在文旅地產方面,都走出了獨一無二的發展路徑。

  此外,慈善事業、體育事業、環保產業、高科技行業不斷出現深圳房企的身影,這或許又是一個新的開始……

  04

  40年後的今天,深圳發展滾滾向前、洪流不息,經濟體量超越了與之毗鄰的發達地區香港,生產總值達2.69萬億元,地標高度也從160米躍升到600米。

  眼下,深圳都市圈內集聚了將近3300萬的人口,佔全省人口數28.5%。2019年度中國城市活力研究報告中,深圳蟬聯全國第一,其人口吸引力可見一斑。

  深圳不僅僅吸引了年輕人的到來,還有品牌房企的注意力。近幾年,全國主流房企紛紛強勢南下,羣雄逐鹿、弄潮灣區,2017年恆大集團總部正式從廣州搬遷至深圳;三年後,禹洲和世茂海峽也紛紛將總部搬遷至深圳。

  8月26日,深圳迎來經濟特區建立40週年的生日,而今年,同時也是中共中央、國務院支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的第1個週年。

  40年後的今天,從“先行先試”到“先行示範”,深圳踏上了“二次創業”的新徵程。

  未來,作為深圳特區蓬勃發展的見證者和城市發展幕後的推動者,這些房企也將繼續與深圳這座城市在時代巨輪的轉動中相互影響着、交融着、成就着,陪伴着彼此的成長。